Гражданский кодекс Украины

Статья 810. Договор найма жилья#

1. По договору найма (аренды) жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.

3. К договору найма жилья, кроме найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Статья 810-1. Аренда жилья с выкупом#

1. Аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья может предусматривать уступку арендодателем права требования долга другому лицу - выгодоприобретателю.

2. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона предприятие-арендодатель передает второй стороне - физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.

3. Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно выбранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.

4. Заключения и прекращения договора аренды жилья с выкупом осуществляются на условиях и в порядке, определенных законом.

5. Существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются:
1) наименование сторон;
2) характеристики жилья, по которому устанавливаются отношения аренды с выкупом;
3) срок, на который заключается договор;
4) размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
5) условия досрочного расторжения договора;
6) порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
7) права и обязанности сторон;
8) ответственность сторон;
9) другие условия, определенные законом.

6. К договору аренды жилья с выкупом применяются положения статей 811, 813 - 820, 823, части второй статьи 825, статей 826, 12321 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных законом.

7. Договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия-арендодателя к лицу-арендатору с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

Статья 811. Форма договора найма жилья#

1. Договор найма жилья заключается в письменной форме.

2. Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, определенном законом.

Статья 812. Предмет договора найма жилья#

1. Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть.

2. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем.

3. Наниматель жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Статья 813. Стороны в договоре найма жилья#

1. Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица.

2. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.

Статья 814. Правопреемство в случае изменения собственника жилья, переданного в аренду#

1. В случае изменения собственника жилья, переданного в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Статья 815. Обязанности нанимателя жилья#

1. Наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранение жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. Наниматель не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя.

3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

Статья 816. Наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним#

1. В договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем.

2. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

3. Если нанимателями жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору найма жилья являются солидарными.

4. Порядок пользования жильем нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора - устанавливается по решению суда.

Статья 817. Право нанимателя и лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, на вселение других лиц в жилье#

1. Наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем.

2. Лица, которые вселились в жилье согласно части первой настоящей статьи, приобретают равные с другими лицами права пользования жильем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Статья 818. Временные жильцы#

1. Наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жильем (временных жильцов).

2. Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жильем.

3. Временные жильцы должны освободить жилье по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления к ним нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.

Статья 819. Ремонт жилья, переданного в аренду#

1. Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором.

2. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия нанимателя.

Статья 820. Плата за пользование жильем#

1. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья.
Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.

2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом.

3. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья.
Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

4. Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию-арендодателю в соответствии с условиями договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Арендные платежи включают платежи на выкуп выбранного лицом-арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязано компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом.

Статья 821. Срок договора найма жилья#

1. Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилья, заключенного на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются положения части первой статьи 816, положения статьи 818 и статей 822 - 824 настоящего Кодекса.

Статья 822. Преимущественные права нанимателя жилья#

1. В случае истечения срока договора найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.

2. В случае продажи жилья, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Статья 823. Договор поднайма жилья#

1. По договору поднайма жилья наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

2. Договор поднайма жилья является возмездным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором поднайма.

3. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилья.

4. В случае досрочного прекращения договора найма жилья одновременно с ним прекращается договор поднайма.

5. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 824. Замена нанимателя в договоре найма жилья#

1. По требованию нанимателя и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилья может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, которое постоянно проживает вместе с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилья нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, которые постоянно проживали с бывшим нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одна или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилья остается действующим на прежних условиях.

Статья 825. Расторжение договора найма жилья#

1. Наниматель жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.
Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.
Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.
Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента вступления арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.

2. Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз;
2) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья.
Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить выполнение решения не более чем на один год.

3. Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи.
Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.

4. Если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма жилья.

Статья 826. Правовые последствия расторжения договора найма жилья#

1. В случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.